Les coopératives d’habitants au service du logement abordable

cineligue02Que peut-on attendre des coopératives d’habitants ? Yann Maury (1), chercheur et politologue, nous explique cette démarche d’entraide mutuelle où les habitants sont perçus comme une ressource, et non comme un handicap ou un problème.

Les coopératives d’habitants s’inscrivent dans un mouvement de pensée qui a émergé en Europe à la fin du XIXe siècle autour de la coopération sociale. Situé entre les courants de pensée du libre-échange, de la régulation par le marché et de la régulation par le centralisme étatique, le coopératisme vise à permettre à la société civile de s’auto-organiser, de trouver des réponses équilibrées et équitables à des questions ayant trait au logement, mais aussi à la création d’activités économiques, que ni le marché, ni l’État ne sont en mesure de créer. Héritières de ce courant de pensée, demeuré à ce jour une utopie politique, les coopératives d’habitants renaissent sous les effets cumulés de la spéculation immobilière et financière. On les rencontre notamment en Italie, en Grande-Bretagne ou aux États-Unis, sous l’appellation de community land trusts.

Mobilisation  et auto-organisation

Les coopératives d’habitants sont composées de populations urbaines qui vivent par elles-mêmes des formes aiguës de disqualification sociale : classes moyennes déclassées à Rome et renvoyées en périphérie urbaine, jeunes en errance sociale en Grande-Bretagne, migrants sud-américains en Argentine, etc. Ces populations, soutenues par des structures militantes de défense du logement, refusent en premier lieu les conditions d’existence qui leur sont imposées par le marché et la société urbaine contemporaine. Les habitants se coalisent pour fonder un projet coopératif, démontrant ainsi leurs capacités d’auto-organisation, dans un contexte de rareté des ressources.

De l’immobilier marchand au droit à habiter

Le second principe d’action qui fonde les coopératives d’habitants tient à la conception même de l’habitat qu’en ont leurs promoteurs. On quitte ici la sphère de l’immobilier marchand et sa logique spéculative, pour entrer dans le registre du droit à habiter. Les nouvelles formes d’exclusion sociale conduisent à un changement de conception de l’immobilier : de bien monnayable à « haute intensité capitaliste », l’habitat devient un droit fondamental et légitime pour tout individu.

Cette évolution se traduit dans la loi. En témoignent des pratiques coopératives prises en Italie, en Argentine ou encore en Écosse. En Italie par exemple, la loi de 1998 sur l’autorecupero en région Lazio, a permis de déplacer les frontières du droit, de telle sorte que d’anciens squats et occupations illégales dans des bâtiments publics sont désormais  appréhendés en tant que coopératives d’habitants en droits et titre, c’est-à-dire comme des acteurs collectifs et non comme des agrégats d’individus désaffiliés.

L’habitant constructeur

Le troisième principe coopératif tient dans l’intrusion d’un acteur qui se situe au cœur même de la chaîne de production immobilière. Cet acteur, ce sont les  habitants eux-mêmes. Plus précisément, la relation à l’acte de construction (ou de rénovation) d’un bien immobilier est ici reconfigurée sous l’effet de la réunification (partielle ou totale) de l’habitant et du constructeur. Dès lors, les coopératives d’habitants enclenchent une rupture nette dans le processus généralisé de spéculation et de rente immobilière. Des gisements de rente immobilière se tarissent ; certains intermédiaires disparaissent (promoteurs immobiliers notamment). À l’inverse, d’autres acteurs, qui interviennent sur le registre du suivi et de la formation technique préalable des communautés de coopérateurs, émergent ou voient leur rôle se transformer : ainsi les architectes, mais aussi des ONG spécialisées qui contractualisent leurs relations avec les services techniques municipaux, interviennent durant les phases de formation technique des coopérateurs, mais aussi sur la durée des chantiers, etc.

Dans le modèle coopératif, le travail de production effectué directement par les habitants permet de supprimer (en tout ou partie) trois postes essentiels du modèle marchand : profit du marché, frais d’entreprise, coût technique de la main-d’œuvre. Il en résulte une réduction importante des coûts de construction. À l’occasion d’un chantier d’habitat coopératif, l’intervention ponctuelle et ajustée d’entreprises extérieures n’est toutefois ni exclue, ni interdite a priori. Programmée à bon escient, l’intervention d’entreprises privées permet même de faire remonter la « courbe de l’enthousiasme » des habitants-coopérateurs.

Finance éthique

Si elles mobilisent leurs forces propres, issues pour l’essentiel du projet coopératif qui fonde leur démarche, les coopératives d’habitants n’en sont pas moins confrontées à la question du « capital réel » ou financier. Tout projet coopératif immobilier, même établi sur le mode de l’auto-construction ou de l’auto-récupération résidentielles, nécessite le recours à l’emprunt pour l’acquisition du foncier (dans le cas d’une construction neuve), l’achat de matériaux et d’outillages, la souscription à des assurances contre le risque d’accident, le paiement d’honoraires à des architectes, etc. En réponse, l’économie coopérative cherche à tisser de nouvelles relations entre les populations insolvables et les établissements bancaires qui relèvent de la finance éthique. En s’adossant aux établissements bancaires qui relèvent de l’économie et de la finance éthique, les coopératives d’habitants italiennes, argentines ou écossaises ont recours à des fonds de garantie municipaux ou régionaux, ainsi qu’aux services de banques éthiques (Banca etica en Italie, Triodos Bank aux Pays-Bas). Ces établissements bancaires, dont la création remonte pour certains au XIXe siècle, œuvrent à contre-courant de la logique financière dominante :

– le client coopérateur ne commence à rembourser son prêt qu’à partir du moment où l’immeuble a été (auto)construit ou (auto)réhabilité. Ce qui signifie que la banque éthique prend à sa charge le préfinancement durant le délai nécessaire à la réalisation de l’opération immobilière ;

– les taux d’intérêt (fixes) des prêts et les plans d’amortissement sont ajustés aux revenus des coopérateurs.

Toutefois, ce concept de finance éthique ne rend pas compte de l’intégralité de la valeur produite par le lien coopératif. Les normes comptables bancaires (actif/passif), mêmes éthiques, se révèlent inadaptées à la restitution de ce lien. Il s’agit en effet de passer de la notion de financement à celle de ressource, ce qui n’est pas la même chose. Il s’agit d’une démarche qui permet de cumuler la valeur financière à la valeur non financière produite par les habitants impliqués dans la production d’un bien immobilier. La notion de valeur ne se réduit donc pas à la conception utilitariste et financière défendue par les tenants du tout-marché. Pour le dire autrement, l’économie ne se réduit pas au marché.

Régulation publique locale

Dernier principe de ce modèle coopératif en action dans le secteur du logement abordable, les coopératives d’habitants s’ados­sent à des formes clairement identifiées de régulation publique  locale. À l’inverse des marchés  financiarisés, l’économie coopérative n’est pas « désencastrée » de la cité. Et les collectivités publiques (villes, agglomérations, régions) constituent, de ce point de vue, un acteur qui ne peut être ignoré par les coopératives d’habitants, en raison même de la mise en retrait ou de l’absence de l’acteur étatique sur la question du logement abordable.

Au final, les coopératives d’habitants sont-elles en capacité de renouveler les cadres de production de l’habitat abordable, face à la logique du tout-marché ? Afficher le mot « coopérative » au fronton d’un bâtiment n’évite pas le conflit inhérent à toutes transactions sociales ou à l’affrontement d’intérêts par nature antagonistes. Dans le même temps, les coopératives d’habitants opèrent à la manière d’un contre-pouvoir. Elles nous donnent à voir un mode fructueux de mobilisation et de production de tout un ensemble de valeurs non financières. De la même façon, elles remettent en question « la présomption que les individus ne savent pas s’organiser eux-mêmes et auront toujours besoin d’être organisés par des autorités externes », selon la formule d’Elinor Ostrom, prix Nobel d’économie 2009.

Yann Maury

  1. Yann Maury est professeur à l’ENTPE – Université de Lyon – et chercheur à AE & CC Craterre (ENSAG). Il pilote la chaire universitaire internationale « Habitat coopératif et coopération sociale » : http://chairecoop.hypotheses.org

Principaux ouvrages : Les Coopératives d’habitants. Méthodes, pratiques et formes d’un autre habitat populaire, sous la direction de Yann Maury, Bruxelles, Bruylant, 2011 ; Le Logement social dans la métropole européenne. Les associations au centre (Londres, Rome, Barcelone, Berlin), ENTPE, 2005 ; Les HLM. L’État providence vu d’en-bas, L’Harmattan, 2001.
Des films documentaires sur « l’habitat coopératif en Europe, voyages d’éducation populaire » mis en ligne en accès libre :
Rome
Londres
Barcelone

Cet article est paru dans les Idées en mouvement 207, en mars 2013. Le dossier « Habiter autrement » est téléchargeable en cliquant ici